Неподнебесная столица

10:01, 03 октября | Бизнес

Строительство небоскребов в Петербурге пока экономически не обосновано. Так что в ближайшее время их появления в нашем городе не ожидается. А проекты, которые уже заявлены, лишь свидетельствуют о желании некоторых девелоперов удовлетворить собственные амбиции. Именно такие выводы были сделаны в ходе панельной дискуссии, проведенной в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate.

Попытки построить самое высокое в мире здание предпринимаются на протяжении целого века. И каждый год в список «чемпионов» заносятся новые имена. Sears Tower, Petronas Towers, WFC прошли отметку в 400 метров. Сооружения, появившиеся не так давно, по высоте приближаются к 600–800 метрам. Любая из значимых высоток представляет собой результат технологических и организационных достижений. Иногда такие объекты становятся произведениями искусства.

Здесь можно вспомнить здание Pirelli в Турине или Turning Torso в Мальме. Иногда tall buildings, вроде Swiss Re – лондонского «огурца» – или угловатого Bank of China в Гонконге, принимают экзотические формы.Будет ли когда-нибудь участвовать в подобном соревновании Петербург, специалисты утверждать не решились.

Столичная высотная функция

Практически все столичные и просто крупные города в конце концов соглашаются на высотное строительство, признают эксперты. Исключения редки, в их числе田– Хельсинки, Вашингтон. Однако чаще всего как градостроительное положение, так и архитектура высотного здания предопределены. Первая причина появления небоскребов – недостаток территорий и, соответственно, их дороговизна. Поэтому силуэты многих городов мира напоминают объемные графики, на которых показаны цены земельных участков, с абсолютным максимумом в центре мегаполиса.

«В настоящее время в Петербурге разрабатывают и строят восемь объектов, которые можно отнести к высоткам. Среди них – проект «Студии 17» под названием «Атлантик-Сити», расположенный на улице Савушкина. Эта 27-этажная офисная башня готова примерно на 70%, – рассказывает Святослав Гайкович, вице-президент Союза архитекторов Петербурга, руководитель архитектурного бюро «Студия 17». – На мой взгляд, здания высотой 100–150 метров можно считать небоскребами лишь с некоторой натяжкой. Необходимо помнить, что пресловутая «горизонтальность» Петербурга всегда существовала только в сочетании с высотными доминантами. Поэтому развивающемуся городу просто «прописаны» высотки (или high rise). Причем их нужно не прятать, а, напротив, расставлять в самых заметных градостроительных узлах. Мне кажется, были бы уместны по крайней мере два типа местного high rise. Первый – не очень высокие (80–140 метров) здания, увенчанные шпилем, который является одним из ярких символов Петербурга. Второй тип определен местными геологическими особенностями. Риски, связанные с грунтами, можно значительно снизить, увеличив площадь основания объекта и усилив его пирамидальность».

Исторические и современные доминанты

В процессе обсуждения выяснилось, что в Петербурге, когда тот был столицей, возводились высотные (по меркам своего времени) здания. Так что для «движения вверх» существуют определенные исторические предпосылки. «Наш город никогда не был однороден по высоте. Раньше роль доминант, то есть неких социально значимых объектов, играли храмы, большую часть которых мы потеряли при советской власти. Но сейчас речь не о восстановлении церквей. Я хочу сказать, что появление новых высотных объектов в Петербурге вполне закономерно и даже отвечает прежним традициям градостроительства, – признал Сергей Митягин, директор ГУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга».

По данным администрации нашего города, уже имеется около 130 согласованных проектов высотного строительства. Причем заявки продолжают поступать в виде поправок к Правилам землепользования и застройки. «Около 30% разработок «вылезает» за допустимые пределы. И с этим, безусловно, надо что-то делать. Сейчас мы готовим соответствующие материалы для Градостроительного совета. Например, когда обсуждался проект планировки «Измайловской перспективы», у инвесторов были определенные пожелания по высоте. Но когда мы продемонстрировали, как их небоскребы будут соотноситься с Исаакиевской площадью и другими панорамами, застройщиком сразу были озвучены более скромные цифры. В Градостроительном кодексе есть специальная статья, позволяющая делать некие отступления от установленного высотного регламента. При этом, конечно, необходимо соблюсти особую процедуру с публичными слушаниями и выбрать места, где доминанты не накладывались бы на ценные исторические панорамы», – пояснил господин Митягин.

По его словам, такая идеология и заложена в Постановлении № 1731. Высотки могут быть построены в основных градостроительных узлах, чтобы акцентировать их. Также появление доминант на конкретном участке часто инициируется бизнес-структурами, которые заинтересованы в получении максимальной прибыли именно в этом месте. Отсюда – тяга к высотному жилищному строительству.

Владимир Улицкий, председатель Комиссии по фундаментам и подземным сооружениям при Правительстве Санкт-Петербурга:

Сколько было споров во Франкфурте-на-Майне, как там боролись за исторический центр, но все же разрешили высотное строительство, потому что в этом городе вращается треть мировых денег. Чрезвычайно трудно было переубедить малайзийскую общественность, которая была против возведения небоскреба в Куала-Лумпуре. А теперь листаешь туристические проспекты: первое, куда приглашают, – осмотреть страну с высоты 400 метров. Давайте честно признаемся: все, что есть в Петербурге интересного, создано благодаря амбициям застройщиков. Исаакиевский собор – воплощение амбиций православной церкви, Эрмитаж – российского царского двора (ведь не нужна одной семье тысяча комнат), Адмиралтейство – властных структур, а «Охта центр» – «Газпрома».

Будет или не будет?

Отбросив исторические и культурологические параллели, участники дискуссии вернулись к обсуждению актуальной экономической ситуации, которая сложилась в высотном строительстве. Им пришлось признать, что благоприятной ее не назовешь. Главный негативный фактор – запрет на высотки в исторической части города. High rise имеет шансы только при создании альтернативного экономического центра с высокими ценами на землю. Другая серьезная проблема – геологическая ситуация. О ней принято говорить только в аспекте трудностей с фундаментами, но существует и еще одна специфическая сложность. Малая относительно общего объема здания площадь застройки заставляет сооружать глубокий многоуровневый паркинг, что в условиях петербургской болотистой почвы очень дорого.

«Большинство высоток обычно составляют бизнес-центры. При этом спрос на офисы как в Петербурге, так и в мировых столицах приходится в основном на центральные районы. Поэтому если строить высотный объект на окраине, то как бы красиво он ни выглядел, минимум половина потенциальных клиентов уже потеряна. Причем – главных клиентов. Ведь небоскребы востребованы, как правило, мировыми корпорациями и компаниями, бизнес которых связан с финансами или сферой профессиональных услуг. Некоторые из них таким образом поддерживают свой статус, другие же не должны удаляться от центра в связи с особой спецификой деятельности.

В Петербурге возводить небоскребы категорически не разрешается фактически везде, где это имеет смысл с точки зрения спроса. И условно запрещено в зоне нынешнего строительного пояса, имеющей хоть какое-то экономическое обоснование для появления высоток. Разрешается возводить небоскребы на окраинах, хотя там они в общем-то никому не нужны», – комментирует Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties CB.

Но тем не менее высотное строительство в Петербурге будет развиваться, продолжает господин Федоров. В этой связи наиболее перспективными он считает такие проекты, как «Охта центр», «Морской фасад» (там высотное строительство разрешено, а если проложат ЗСД и появятся несколько новых станций метро, то будет решена и транспортная проблема) и развитие территории рядом с Московским проспектом. Например, площадь Конституции, где уже заявлен проект «Лидер-Плаза», может стать высотным кластером.

И еще один аспект рассматриваемой проблемы. Как признали эксперты, в Петербурге имеется достаточно территорий, занятых промышленными предприятиями. Большинство из них готовы к переезду – пока что за вполне умеренные деньги. Этого ресурса земли хватит для того, чтобы удовлетворить потребности городских девелоперов на ближайшие 10–15 лет, не прибегая к массовому высотному строительству.

Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Петербург:

Концентрация небоскребов в одном месте позволит оптимизировать и дневную логистику. Если деловые встречи будут назначаться в пределах одного района, нагрузка на городские магистрали снизится. Основные плюсы высотных объектов заключаются в обеспечении большого выхода площадей с участка и предоставлении возможности создания вертикально-интегрированных МФК, когда на разных уровнях одного здания уживаются такие трудно сочетаемые функции, как офисы, гостиница, апартаменты.

Отрицательный опыт

Не в пользу возведения небоскребов говорит и прошлый опыт. В течение последних пятнадцати лет в Петербурге неоднократно заявлялись подобные проекты. Первой ласточкой был «Челн Петра Великого» на оконечности Васильевского острова от почившего в бозе «ХХ треста». Построить высотки в свое время планировали компании «Строймонтаж» (в районе Лахты) и «М-Индустрия» (на Выборгском шоссе). Ни один из этих проектов не был реализован.

«Мы предполагали построить 40-этажный небоскреб на участке, расположенном на углу Суздальского проспекта и Выборгского шоссе, но в итоге отказались от этой идеи. Во-первых, поняли, что проект будет очень сложно согласовать, а во-вторых, в результате маркетингового исследования убедились, что не более 20% потенциальных покупателей хотели бы жить выше 30-го этажа. Конечно, квартира на верхнем уровне – это престижно. Но если 40-й этаж уйдет по максимальной цене, как быть с 38-м и 39-м? – рассказал Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».

– Поэтому мы приняли решение в жилищном строительстве выше головы не прыгать. Другое дело, что в ситуации тотальной нехватки инженерно подготовленной земли приходится возводить столько объектов, сколько возможно. Пусть на первых 20 этажах зарабатываются одни деньги, а на следующих пяти – уже другие, но они все же зарабатываются. В итоге в самом крупном жилом массиве, который мы сейчас строим, – «Поэма у трех озер» – из 20 жилых секций девять в 25 этажей и выше.

Для реализации этого проекта мы приобрели специальное оборудование, позволяющее поставлять бетон на высоту до 120 метров. При этом размах стрелы бетононасоса – 28 метров, что обеспечивает заливку сразу нескольких высотных секций».

По словам эксперта, если земля не очень дорогая, жилищное строительство после 20-го этажа становится менее прибыльным: себестоимость каждого следующего уровня повышается. Это связано с трудностями вертикальной логистики, использованием более сложных и дорогих инженерных систем. Например, если в 9-этажном доме на подъезд требуется один лифт, в 12-этажном – уже два, в 17-этажном – три, а в 25-этажном – четыре. Причем тот лифт, который поднимает вас на 25-й этаж, примерно втрое дороже того, что ездит до девятого.

«Говоря о себестоимости строительства небоскребов, обычно акцентируют внимание на дороговизне фундаментов и несущего каркаса. Однако затраты на организацию внутренних инженерных систем тоже на порядок выше, чем в обычных зданиях. В целом стоимость строительства высотного здания в российских условиях, если учесть, что наша страна ставит рекорды по дороговизне стройматериалов, может превысить $10 000 или даже $15 000 за кв. м», – считает Сергей Свешков, региональный директор компании Savant на Северо-Западе.

На сегодняшний момент в мире заявлено большое количество проектов возведения небоскребов. Некоторые из них – высотой более километра. Будут ли эти планы реализованы, неизвестно. В то же время опыт, накопленный в разных странах, свидетельствует о том, что если здание до 50 этажей еще можно как-то окупить, то все объекты большей высоты – это памятники. Показателен пример арабских стран, который привел один из участников дискуссии, где каждый человек, заработавший огромные деньги, строит собственный небоскреб, а закончив проект, теряет к нему интерес: арендаторов там нет, жильцов тоже – одна пыль толщиной несколько сантиметров. Нужны ли такие памятники Петербургу?

Небоскребам – быть!

Ту же тему – возможности и обоснованности возведения небоскребов в Петербурге, – но неделей позже рассмотрели девелоперы на круглом столе в Агентстве бизнес-новостей (АБН). Мнение экспертов оказалось прямо противоположным высказанному участниками форума PROEstate: от высотной застройки в Северной столице «никуда не деться».

Как выяснилось, основная причина необходимости возведения небоскребов – столичный статус, на который претендует Петербург. «Высотки – неотъемлемая часть городов, позиционирующих себя как центры деловой активности. Такая застройка сегодня – символ современного мегаполиса, и петербургские власти должны это принять. Кроме того, экономическая составляющая здесь играет далеко не последнюю роль. Дороговизна земли и нехватка инженерно подготовленных территорий вынуждают застройщиков «стремиться ввысь», – поясняет свою точку зрения директор направления Санкт-Петербург ГК «Пионер» Юрий Грудин. «В этих условиях девелоперы стараются получить от земельного участка максимум возможного.

Высота позволяет, к примеру, при той же плотности застройки сохранять больше площадей для озеленения», – поддерживает сказанное генеральный директор компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.

Наибольшее количество споров, как уже неоднократно отмечалось, вызывает определение мест для возможного расположения небоскребов. Городские власти настаивают на максимально отдаленных от исторического центра районах. Застройщики же, напротив, утверждают, что подобное строительство совершенно не целесообразно вести на периферии. «Высотные дома – это не типовая застройка, а более дорогое и комфортное жилье. Для успешного проекта необходимы видовые характеристики и хорошо развитая транспортная инфраструктура, которая предусматривает наличие станций метро в пешеходной доступности», – поясняет точку зрения девелоперов руководитель отдела проектов и аналитических исследований «АРИН» Зося Захарова.

Правда, помимо неопределенного правового поля, существует и ряд других серьезных вопросов, которые вызывают опасения участников рынка. В частности, эксперты затрудняются дать однозначный ответ, будут ли востребованы в Петербурге офисные помещения в объектах выше 25 этажей. Так, согласно данным Агентства развития и исследований в недвижимости, сегодня более 60% респондентов приобрели бы квартиру или офис в таком здании. (Кстати, PROEstate 2008 показал обратное – «забраться на высоту» согласилось не более 10% опрошенных).

Детального рассмотрения требуют и вопросы, касающиеся разработки небоскребов. Однако главный архитектор проекта «Студии-44» Николай Смолин отметил: при тех максимальных высотах зданий, которые проектируются в Петербурге (100–150 метров), технических проблем с конструированием не возникает.

Дискутируя о перспективах высотного строительства в городе на Неве, эксперты отметили: пока в Петербурге нет объектов высотой более 25 этажей. Северная столица только подходит к осознанию всего комплекса проблем, который может быть связан с этим видом застройки. Поэтому риски, как экономические, так и технические, невозможно спрогнозировать.

Павел Никифоров

Комментарии: