Банки становятся крупнейшими игроками на рынке недвижимости. Московский стройкомплекс в СМИ

10:30, 25 июля | Автомобили

Влияние кризиса на строительную индустрию Москвы

"Застройщики вывели на рынок все ранее придержанные резервы, во II квартале предложение новостроек в Москве и области выросло примерно на 10%", пишут "Ведомости" в номере от 13 июля, ссылаясь на слова Дмитрия Кузнецова, гендиректора компании МИАН. "Но сделок на первичном рынке мало. По словам Дмитрия Халина, партнера IntermarkSavills, по итогам первого полугодия их число сократилось в 3-6 раз по сравнению с докризисным периодом. Петр Машаров, гендиректор "Century 21 еврогруп недвижимость", признает: для компании считается удачей, если в месяц удается продать пять квартир. По данным IntermarkSavills, при сложившихся темпах продаж запаса жилья в домах бизнес-класса хватит на шесть лет, в классе премиум - на четыре года. А квартир экономкласса, говорил ранее "Ведомостям" Александр Крапин, директор ИАА Rway, при имеющемся спросе достаточно на два-три года. Не получая средств от продажи жилья, девелоперы становятся заложниками банков-кредиторов. По словам гендиректора ГК "Инталев" Алексея Федосеева, сейчас ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ аккумулируют недвижимые активы, стоимость которых измеряется десятками и даже сотнями миллиардов рублей... Сергей Безбородов, президент компании Q-tec, соглашается, что банки становятся крупнейшими игроками в недвижимости", констатирует газета. "Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, "Уралсиб". Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок... Сами банки пока этот процесс не комментируют. Пресс-секретарь ВТБ Максим Лунев отметил, что конкретных случаев перехода объектов недвижимости на баланс банка пока нет, поэтому преждевременно говорить о том, как банк с ними поступит, когда они появятся. "Недвижимость тем и плоха, что если уже что-то наворотили, то это что-то потом легче взорвать, чем переделывать", - считает Федосеев... Большинство девелоперских проектов были ориентированы на растущий рынок, и застройщики не считались с затратами в надежде на высокую рентабельность. Но финансовый кризис изменил ситуацию. По оценке Халина, сейчас любой проект, работы по которому приостановлены на стадии котлована, или проходит реконцепцию, или заморожен", пишут "Ведомости".

Жилое строительство и жилищная политика Москвы

"Минувшей осенью игроки и аналитики говорили о том, что столичное жилье бизнес-класса более всего пострадает от кризиса - как по падению цен, так и по объемам незавершенных строек", отмечает "Коммерсантъ" в номере от 16 июля. "Большинство девелоперов уверяет, что мрачные прогнозы не оправдались: уже весной цены замедлили падение и даже показали некоторый рост, активизировался спрос. Небольшое оживление рынка дало повод застройщикам говорить о надвигающемся дефиците качественного предложения и планах по повышению цен... Как показало первое полугодие, прогнозы в своем худшем варианте не оправдались. Во-первых, большинство крупных застройщиков на данный момент реструктурировало самые "горячие" кредиты, избежав замораживания начатых строек в массовом порядке. Во-вторых, резкое падение цен и спроса завершилось в феврале-марте. В МИАН считают, что общее снижение цен с докризисного периода в бизнес-классе составило всего 10%... Владислав Луцков, гендиректор Аналитического консалтингового центра "Миэль", подчеркивает, что из общего объема начатого строительства объектов бизнес-класса строительные работы приостановлены по 20% новостроек... По информации риэлтеров, замороженными комплексами являются: "Рублевские огни" ГК "ПИК", ЖК Sky House компании MCG и ЖК "Рублевская Ривьера" Mirax Group. Все застройщики запрос о состоянии данных объектов, а также о том, были ли уже совершены какие-либо сделки по квартирам в них, проигнорировали. Что же касается задержек сроков сдачи, то застройщики предпочитают объяснять это явление "чисто техническими моментами", а не проблемами с ликвидностью", пишет "Ъ". "Что дальше?", задает вопрос газета. "Умеренные оптимисты, как, например, Юрий Беломестнов, первый вице-президент KFS-Group, полагают, что строительный рынок жилья бизнес-класса будет восстанавливаться в течение трех-четырех лет. Он также уверен, что значительная доля девелоперов, работающих в данном сегменте, скорее предпочтет строить экономкласс... Николай Румянцев из "Интеко", напротив, наиболее перспективным считает эксклюзивное предложение... По мнению Алексея Белоусова, потенциалом для оживления рынка обладает формат небольших домов, реализация которого не требует принципиально больших затрат... Таким образом, можно предположить следующий сценарий развития бизнес-сегмента жилой недвижимости. Новые проекты в ближайшие годы будут единичны, что позволит, в частности, распродать остатки строящегося сейчас жилья. Растущий спрос девелоперы будут удовлетворять за счет более скромных и менее масштабных проектов, скорее относящихся к категории "эконом плюс"", заключает газета.

"Похоже, покупатели решили, что рынок элитного жилья после падения цен в два раза достиг дна. С мая количество сделок снова стало увеличиваться, а к июлю цены на некоторые роскошные квартиры даже подросли", продолжают тему "Ведомости" в номере от 14 июля. "Кризис на рынке недвижимости продолжается, но, несмотря на это, спрос на жилье премиум-класса оживился, уверяют риэлторы. По данным компании Knight Frank, во II квартале 2009 г. было заключено на 59% больше сделок по продаже дорогих квартир (площадью от 80 до 150 кв. м в фешенебельных районах и домах), чем за первые три месяца года... Если в декабре - январе в среднем продавалось по 10-15 высококачественных квартир, то в июле закрыто около 25 сделок, рассказывает гендиректор компании "Калинка-риэлти" Екатерина Румянцева. К слову, до кризиса в среднем заключалось 40-45 сделок в месяц. Впрочем, средний бюджет июльских сделок уже подбирается к докризисному. По данным Румянцевой, средняя стоимость продажи объекта в июля составила около $4,2 млн, тогда как в конце 2008 г. - примерно $2 млн. До кризиса за аналогичную квартиру платили в среднем $5,5 млн", пишет газета. "Участники рынка также отмечают, что предложение на рынке стало сокращаться... Рынок оживился, подтверждает Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании "Снегири". Он признает, что по сравнению с прошлым годом число сделок в принадлежащем компании доме Four Winds (на пересечении Большой Грузинской и 1-й Тверской-Ямской) уменьшилось с 5-6 квартир в месяц до 2-3. Но спрос снова оживился и компания подняла цены на 15-20%, добавляет он. Покупатели поняли, что большого падения цен уже не ожидается, убежден Шмелев".

Правда, далеко не для всех москвичей кризис заканчивается. Многие до сих пор вынуждены выбирать жилье по принципу "чем лучше - тем дешевле". Поэтому весьма актуальны предложения наподобие тех, о которых пишут "Известия" в номере от 17 июля: "В Москве открылся доходный дом эконом-класса". "В полупустую панельную высотку на улице Мусы Джалиля потянулись люди с ордерами - стартовала программа городских доходных домов (в официальных бумагах они именуются "бездотационными"). Правда, стартовала в антикризисном варианте: вместо 23 домов-новостроек в режиме доходного заработал один, да и тот - бывшее строительное общежитие весьма преклонного возраста. Строить доходные дома и задешево сдавать в них квартиры москвичам мэрия обещает уже лет 10. Сначала дома пытались строить с помощью инвесторов, но тем интереснее было продать готовые квартиры и сразу получить прибыль, чем ждать, пока новостройки окупятся за счет аренды... Тогда мэрия решила сама заняться этим долгоиграющим бизнесом с социальным уклоном - первый доходный дом для молодых семей-очередников появился на улице Верхние поля, 38. В 2009 году на бюджетные деньги должны были быть построены еще 23 таких. Но случился кризис, денег на стройки не стало, поэтому в "бездотационный" было решено превратить бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля, 8, корп. 2", пишет газета. "Квартиры предоставляются всем желающим очередникам, - пояснил "Известиям" Никита Колесин, пресс-секретарь департамента жилищной политики. - При этом человек может платить значительно меньше, если согласится на снятие с учета (в просторечии это называется "выйти из жилищной очереди"). Если он хочет место в очереди сохранить, то платить будет больше, но сможет ждать получения квартиры в более комфортных условиях. В любом случае это в разы дешевле, чем снимать квартиру на рынке. Договор заключается на 5 лет и по желанию арендатора автоматически продлевается", цитирует газета слова Колесина. "Найм одного квадратного метра в доме на Мусы Джалиля стоит 26 рублей. Итого, за однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров надо платить 950 рублей в месяц, за двухкомнатную (50 квадратных метров) - 1300 рублей, за "трешку" - 1900 рублей. Плюс коммунальные платежи в 100%-ном размере - за "двушку" получается около 5 тысяч рублей в месяц".

Коммерческая недвижимость

"Mirax Group Сергея Полонского вместе с основателем обувной сети "Ле монти" Леонидом Гандельманом должны до 2012 года построить Московский центр малого предпринимательства и ремесел (19 тыс. кв. м офисов и апартаментов; инвестиции - до $180 млн) на Кремлевской набережной, между Кремлем и храмом Христа Спасителя", сообщает "Коммерсантъ" в номере от 13 июля. "Mirax, долг которой на начало года достигал $780 млн, необходимо найти средства не только на завершение строительства, но и на выкуп 25-процентной доли партнера... Проект включает в себя реставрацию памятника архитектуры "Дом Алябьева". Инвестор ООО "О.Ник`с" должен закончить строительство до конца 2012 года... Леонид Гандельман подтвердил, что его компания и Mirax Group являются партнерами по проекту на Кремлевской набережной. "Изначально проект принадлежал мне с партнером, а около двух лет назад мы договорились, что Mirax частями выкупит у нас доли. Этот процесс еще не завершен",- пояснил "Ъ" господин Гандельман. Член совета директоров Mirax Group Максим Темников уточнил, что сейчас у Mirax уже 75% в "О.Ник`с" и существует договоренность о выкупе у структур господина Гандельмана оставшихся долей. Как рассказал "Ъ" господин Темников, на месте нескольких уже снесенных зданий и жилого дома, который на данный момент почти полностью расселен, планируется возвести офисы и апартаменты общей площадью более 19 тыс. кв. м. По словам господина Гандельмана, объем инвестиций в проект до кризиса оценивался в $180 млн. Городу причитается 50% площадей, но, как отмечает господин Темников, Mirax рассчитывает выплатить мэрии компенсацию и сделать комплекс почти полностью состоящим из апартаментов".

"Как стало известно РБК daily, на прошлой неделе "Аэрофлот" договорился с Midland Development об аренде 7 тыс. кв. м в элитном деловом комплексе Midland Plaza на Арбате", пишет газета в номере от 16 июля. "Офисные площади в центре Москвы обойдутся авиаперевозчику в 5 млн долл. в год. По данным участников рынка, новое руководство "Аэрофлота" не пожелало работать за МКАД, в деревне Мелькисарово рядом с Шереметьево, где компания построила для себя штаб-квартиру за 100 млн долл. и куда планировала перевезти всех своих сотрудников. Об офисной сделке между "Аэрофлотом" и Midland Development РБК daily рассказали топ-менеджеры консалтинговых компаний. По данным управляющего партнера Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, авиаперевозчик арендовал 7 тыс. кв. м офисных площадей в многофункциональном комплексе Midland Plaza на Старом Арбате... По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, авиаперевозчик уже начал переезд в элитный офис... Переезд в Шереметьево коммерческий директор "Аэрофлота" Михаил Полубояринов объяснял в 2007 году необходимостью объединения московских подразделений компании под одной крышей и экономией хозяйственных расходов. По его словам, авиакомпания арендует не менее 20 тыс. кв. м площадей по всей Москве, в том числе два этажа гостиницы "Аэростар" на "Динамо", что ежегодно обходится "Аэрофлоту" в 10 млн долл.", отмечает "РБК daily".

Дорожно-транспортное строительство

"Ленинградка получит дублера", сообщает "Вечерняя Москва" в номере от 15 июля. "Речь идет о скоростной автомагистрали Москва-Санкт-Петербург, строительство которой предусмотрено в рамках программы "Совершенствование и развитие сети автомобильных дорог Центрального федерального округа на период до 2010 года". Необычным, прежде всего, является тот факт, что строительство и эксплуатация новой дороги будут осуществляться на условиях концессии. При этом общая стоимость проекта - 60 млрд рублей, из которых государство выделяет на строительство 23 млрд рублей. Для определения концессионера был проведен конкурс с крайне жесткими условиями... В результате победителем стала крупная французская компания, имеющая серьезный опыт в дорожном строительстве... Строительство головного участка магистрали позволит решить ряд транспортных проблем Москвы и ближайшего северо-западного Подмосковья, в том числе обеспечить новый скоростной подъезд к аэропорту "Шереметьево" и к городам Химки, Долгопрудный, Зеленоград, разгрузить проходящий по Химкам участок существующей автодороги М-10 "Россия", который станет дублирующим (альтернативным) маршрутом для бесплатного проезда. Поскольку по закону платная дорога может быть построена только при условии наличия бесплатной альтернативы (существующей трассы М-10), полного переключения на платную дорогу не произойдет. Для населенных пунктов, через которые проходят М-10 и остальные бесплатные дороги, а также населенных пунктов, находящихся в непосредственной близости от них, предпочтительным может остаться уже существующий путь", поясняет "Вечерка". "Первый пункт оплаты за проезд будет в 4,5 км от МКАД, то есть участок до Лихачевского шоссе, включающий подъезд к левобережным Химкам и Коровинскую развязку, связывающую Москву с Долгопрудным, будет бесплатным... пожалуй, в скором времени предстоит отвыкать от пробок на трассах и привыкать к хорошим дорогам и к тому, что за удобства придется платить. Впрочем, как уверяют в "Дорогах России", километр проезда по новой скоростной трассе будет стоить всего-навсего чуть больше трех рублей".

"В конце июля должны быть подписаны все необходимые документы для начала строительства новой платной скоростной трассы Москва-Санкт-Петербург. Начало работ запланировано на 2010 год", продолжает тем "Независимая газета" в номере от 17 июля. "Стройка должна быть закончена в течение трех лет. Скорость движения по новой трассе составит 120-150 км/ч. Дорога обеспечит альтернативный скоростной подъезд к аэропорту "Шереметьево" и к городам Химки, Долгопрудный, Зеленоград. Любопытно, что трасса не будет полностью платной, а только на тех участках, где есть альтернативные бесплатные дороги".

"Столичные власти закрывают на несколько лет Тверской путепровод с целью его реконструкции", пишет "Вечерняя Москва" в номере от 14 июля. "Об этом сообщил руководитель Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы Александр Левченко. Глава департамента напомнил, что сейчас на площади Тверской Заставы идет перекладка инженерных коммуникаций, которую планируют закончить в первом квартале будущего года. Тогда же закончатся работы по возведению стены в грунте, которая обезопасит подземный торговый комплекс, а также вывод всех инженерных коммуникаций. Александр Левченко пояснил, что под землей обнаружились коммуникации, не учтенные в старых планах, их перекладка обойдется более чем в миллиард рублей, на что уже выделены деньги из городского бюджета. Остановка же в работе произошла из-за расчетов с инвестором", отмечает "Вечерка". "Уже в 2011 году москвичи поедут по новой схеме, после чего начнется реконструкция путепровода. Левченко отметил, что первоначально реконструкция Тверского путепровода не планировалась, однако обследование показало 70% его износа, и в настоящее время разрабатывается соответствующий проект. На время реконструкции справа от него будет построен мост, который соединит столицу с областью".

Гаражное строительство

"Столичные власти намерены ежегодно строить 165-170 тысяч машино-мест", пишет "Вечерняя Москва" в номере от 13 июля. "Решить проблему с обеспечением москвичей парковочными местами столичные власти пытаются давно. Однако дело долго упиралось в сложные схемы землеотводов и споры относительно приемлемого формата "народных" гаражей. Сегодня можно с уверенностью сказать: дело сдвинулось с мертвой точки. "Ежегодно в Москве автопарк вырастает на 80-100 тыс. машин, а гаражное строительство отстает, - говорит Юрий Лужков. - Поэтому мы приняли новое решение: город бесплатно выделяет землю на участках в шаговой доступности от жилья, где строится не бастион с мощным фундаментом, а достаточно легкие конструкции". Именно эти два ключевых момента: шаговая доступность, а также простота и относительная дешевизна конструкции - стали главными доводами в пользу "Народного гаража"", цитирует мэра газета. "Крайне важно, что используемая схема построена таким образом, чтобы исключить возможность появления пресловутых обманутых соинвесторов... Столичные власти также предусмотрели оформление договоров долевого строительства именно с физическими, а не с юридическими лицами, чтобы предотвратить перепродажу машино-мест... Сегодня свое участие в программе строительства гаражных комплексов в письменном виде через префектуры подтвердили уже более 25 тысяч москвичей... Столичные власти планируют привлечь в 2009 году 24,9 миллиарда рублей средств участников долевого строительства".

Реставрация и разрушение памятников архитектуры

"Архитектор Матвей Казаков умер 26 октября 1812 года... Если бы Казаков чудом воскрес и посетил нынешнюю Москву, он, ей-богу, умер бы вторично от огорчения и стыда. Даже не побывав в Царицыно. Хватило бы вида собственного дома на углу Большого и Малого Златоустинских переулков. Усадьбу эту Казаков купил в 1782 году. Семья поселилась в старых палатах, а на углу Казаков выстроил новый двухэтажный корпус для своей архитектурной школы", пишет "Газета" в номере от 13 июля. "В последней трети XIX века дом был надстроен третьим этажом, но сохранил благородные фасады, фрагменты старинной планировки и интерьеров. В ХХ столетии славная история дома подзабылась, его поделили на жилые квартиры. Однако в 1953-м историки раскопали в архивах адрес казаковского дома, убедились в его сохранности и стали призывать открыть в нем музей Казакова и его архитектурной школы. В 1960 году дом был признан памятником архитектуры республиканского (ныне федерального) значения. С тех пор сменилось несколько поколений историков и энтузиастов, а призывы остаются призывами. Ядро будущего музея создано в Московском архитектурном институте, но дом Казакова в последние годы стремительно превращается в очередную печальную руину в центре Москвы... Сегодня в доме Казакова не живут даже гастарбайтеры - они привыкли к более комфортабельным условиям", констатирует газета. "В самом конце 2008 года председатель Москомнаследия Валерий Шевчук объявил на пресс-конференции, что дом Казакова включен в план реставрационных работ в Москве на будущий год. 17 апреля 2009-го Шевчук рассказал журналистам, что в доме через два года будет открыт музей архитектора Казакова и его учеников... Прошло еще два месяца. Прошла, между прочим, половина года, в котором должны были начаться реставрационные или хотя бы противоаварийные работы. Никакой распорядительный документ городу и миру не явлен. Казаков строил крепко, но вряд ли рассчитывал на такую эксплуатацию своего творения. Рано или поздно оно не выдержит - не хочется думать, что именно этого ждут неведомые пока девелоперы... Единственный в городе мемориальный дом архитектора Казакова заслуживает лучшей участи, простой благодарности облеченных властью потомков. В конце концов, ведь это именно он построил штаб-квартиру столичной мэрии на Тверской, 13 и Сенат - резиденцию президента России в московском Кремле".

"Проект реконструкции Большого театра, осуществляемый в настоящее время, будет изменен", сообщает "Вечерняя Москва" в номере о 13 июля. "В субботу мэр Москвы лично проверил, как проходит реставрация и реконструкция основного здания Большого театра. Надев каску, он прошелся по территории объекта и остался, мягко выражаясь, неудовлетворен ходом и темпами работ. Об этом на совещании Юрий Лужков заявил исполнителям проекта: генподрядчику "СУИпроект" и генпроектировщику... Без околичностей Юрий Михайлович назвал существующие планы абсолютно абсурдными и вообще преступлением перед Большим театром", пишет газета. Цитируя мэра: "Это же просто бункер какой-то! Согласимся, трудно не согласиться: возможно, инженерное решение и было эффектным, но кому нужно помещение, лишенное нормальных комфортных условий как для артистов, так и для зрителей, да хотя бы тех же широких коридоров, где люди будут обречены на толкучку. Не высока ли цена эффекта?"

"Градоначальник, который после трехлетнего перерыва вернулся в попечительский совет реконструкции Большого, охарактеризовал действующий проект как "абсурд и преступление". Измененный проект, по словам Лужкова, могут представить президенту России уже через неделю", в свою очередь пишет "Газета" в номере от 13 июля. "Его критика относится к пространственному решению подземной части главной сцены. В частности, Лужков недоволен недостаточной, по его мнению, шириной винтовых лестниц и предложил установить в подземных ярусах эскалаторы. Кроме того, предложено уменьшить высоту большого подземного зала, отдав "лишние" метры буфетной зоне и гардеробу".

"Московские строители, похоже, намерены сменить и строителей, занимающихся реконструкцией Большого театра, и сам проект реконструкции исторического здания в целом", продолжает тему "Время новостей" в номере от 13 июля. "Напомним, что Юрий Лужков еще в 2006 году покинул попечительский совет Большого театра из-за разногласий по поводу "способа реконструкции" здания-памятника. Кроме того, близкие московскому правительству строительные структуры, претендовавшие на эту стройплощадку стоимостью по меньшей мере 11,7 млрд руб., тендер проиграли. Теперь же, судя по всему, предприятия столичного стройкомплекса получат возможность если не заменить полностью исполнителей работ, то хотя бы присоединиться к дорогостоящему проекту", пишет газета. "По мнению председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, все зависит от того, "согласится ли генподрядчик на роль ведомого московским правительством"... В целом, по мнению депутата, "имея опыт реконструкции Манежа и Царицыно, элитная часть московского стройкомплекса вполне может успеть к намеченному сроку". Правда, столичных реставраторов обычно критикуют уже не за срыв сроков, а за качество восстановительных работ на исторических объектах".

"В четверг стало известно, что именно построят на месте частично рухнувшего, частично снесенного со скандалом квартала на Садовнической набережной... Проект жилого дома, обнародованный на заседании градостроительного совета при мэре Москвы, с фотографической точностью повторяет очертания утраченных зданий", сообщают "Известия" в номере от 10 июля. "В повестку дня высокого архитектурного собрания адрес в Садовниках попал стремительно и без всякой очереди - после того, как 17 июня рухнула стена дома N 71 по Садовнической набережной, похоронив под собой проводивших ремонт гастарбайтеров. Немедленно следом за этим были снесены несколько соседних домов - фактически весь квартал... Судьбой "города зеро" на Садовнической набережной занимался градостроительный совет". "Снесенные здания - рядовая историческая застройка, официально признанных памятников среди них не было, - поспешил откреститься от обвинений в варварстве главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Надо принять решение о том, что делать - надолго оставлять это место в его нынешнем состоянии нельзя", цитируют "Ихзвестия" главного архитектора Москвы. "Перспективы у пустыря умильные: жилые дома, ограничивавшие квартал (N 80/2, стр. 1 по Садовнической улице и N 71/80, стр. 3 по Садовнической набережной), планируется воссоздать точь-в-точь как были ("Никакого увеличения этажности", - заверил Кузьмин), а квартиры предоставить для расселения очередников центра. Постройки, находящиеся во дворе (Садовническая ул., вл.78, стр.7, вл. 80/2, стр. 4 и 5), ждет "снос с целью санации, разуплотнения и благоустройства жилой территории". А дом по адресу Садовническая ул., вл. 78, стр. 5 - "реконструкция с приспособлением под социально значимый объект" (предположительно - детский сад). Под всеми зданиями и частью двора планируется подземный гараж, на первых этажах домов - офисы. Неясно одно - откуда у города возьмутся деньги на строительство здесь муниципального жилья с учетом того, что только июньский секвестр примерно на треть сократил доходы и расходы городской казны, а осенью ожидается следующий виток сокращений..."

Комментарии: